Tỷ lệ vốn hóa được sử dụng trong thế giới bất động sản thương mại để chỉ tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng đối với tài sản đầu tư. Công thức này được tính dựa trên thu nhập ròng mà tài sản dự kiến ​​sẽ tạo ra và được tính bằng cách chia lợi nhuận hoạt động ròng cho giá trị của tài sản và được biểu thị bằng phần trăm. Nó được sử dụng để ước tính lợi nhuận tiềm năng của nhà đầu tư khi đầu tư vào thị trường bất động sản. Tỷ lệ vốn hóa trong đầu tư bất động sản là gì? Mặc dù tỷ lệ vốn hóa có thể được sử dụng để nhanh chóng so sánh giá trị tương đối của các khoản đầu tư bất động sản tương tự trên thị trường, nhưng tỷ lệ này không được sử dụng làm tiêu chí duy nhất để xác định tính lành mạnh của khoản đầu tư vì tỷ lệ này không tính đến đòn bẩy và tiền mặt trong tương lai. . dòng chảy sửa chữa bất động sản, trong số các yếu tố khác.

Ý nghĩa của tỷ lệ vốn hóa

Tỷ lệ vốn hóa là thước đo phổ biến nhất mà các khoản đầu tư bất động sản được đánh giá về khả năng sinh lời và lợi nhuận tiềm năng của chúng. Tỷ lệ giới hạn chỉ đơn giản thể hiện lợi tức của một tài sản trong khoảng thời gian một năm, giả sử tài sản đó được mua bằng tiền mặt chứ không phải khoản vay. Tỷ lệ vốn hóa cho biết tỷ lệ hoàn vốn nội tại, tự nhiên và không giới hạn của tài sản.

Công thức tỷ lệ giới hạn

Có một số cách để tính toán tỷ lệ vốn hóa. Trong công thức phổ biến nhất, tỷ lệ trần cho đầu tư bất động sản được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng (NOI) của tài sản cho giá trị thị trường hiện tại của nó:

Có Thể Bạn Quan Tâm :  

Tỷ lệ vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng / Giá trị thị trường hiện tại

Trong đó:

Thu nhập hoạt động ròng là thu nhập hàng năm (dự kiến) được tạo ra bởi một tài sản (chẳng hạn như tiền thuê nhà) và được tính bằng cách trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để quản lý tài sản. Những chi phí này bao gồm chi phí bảo trì thường xuyên cơ sở vật chất cũng như thuế bất động sản. Giá trị thị trường hiện tại của một tài sản là giá trị hiện tại của tài sản theo tỷ giá thị trường hiện hành. Tỷ lệ vốn hóa trong đầu tư bất động sản là gì? Trong một công thức khác, tỷ lệ vốn hóa được tính dựa trên chi phí vốn ban đầu hoặc chi phí mua tài sản:

Tỷ lệ vốn hóa = thu nhập hoạt động ròng/mua hàng

Tuy nhiên, công thức thứ hai không phổ biến lắm vì hai lý do. Đầu tiên, nó đưa ra kết quả không thực tế đối với những bất động sản cũ đã được mua cách đây vài năm/thập kỷ với giá thấp. Thứ hai, nó không thể áp dụng cho các bất động sản được thừa kế vì giá mua của chúng bằng không. Ngoài ra, vì giá bất động sản dao động rất nhiều, công thức đầu tiên sử dụng giá thị trường hiện tại chính xác hơn công thức thứ hai sử dụng giá mua ban đầu cố định. Tỷ lệ giới hạn dựa trên các ước tính dự kiến ​​về thu nhập trong tương lai, có thể thiếu độ chính xác. Điều quan trọng là phải hiểu điều gì tạo nên tỷ lệ vốn hóa tốt cho một bất động sản đầu tư. Tỷ lệ vốn hóa cũng cho biết thời gian cần thiết để thu hồi số tiền đã đầu tư vào một tài sản. Ví dụ: một tài sản có tỷ lệ giới hạn 10% sẽ mất khoảng 10 năm để thu hồi vốn đầu tư. Tỷ lệ giới hạn khác nhau trên các tài sản khác nhau hoặc tỷ lệ giới hạn khác nhau trong các khoảng thời gian khác nhau trên cùng một tài sản, thể hiện các mức độ rủi ro khác nhau. Công thức chỉ ra rằng giá trị tỷ lệ giới hạn sẽ cao hơn đối với các tài sản tạo ra thu nhập hoạt động ròng cao hơn với mức định giá thấp hơn và ngược lại. Không có phạm vi rõ ràng để xác định xem tỷ lệ trần là tốt hay xấu, chúng chủ yếu phụ thuộc vào vị trí của bất động sản và thị trường. Tỷ lệ vốn hóa trong đầu tư bất động sản là gì? Giả sử có hai bất động sản giống nhau về mọi thuộc tính nhưng chỉ khác nhau về vị trí. Một tài sản nằm trong trung tâm thành phố cao cấp trong khi tài sản kia ở ngoại ô thị trấn. Tương tự như vậy, tài sản đầu tiên sẽ tạo ra tiền thuê cao hơn tài sản thứ hai, nhưng với chi phí bảo trì cao hơn và thuế cao hơn. Bất động sản ở trung tâm thành phố sẽ có tỷ lệ vốn hóa tương đối thấp hơn mức này do giá trị thị trường cao đáng kể của nó. Điều này có nghĩa là tỷ lệ vốn hóa thấp hơn tương ứng với mức định giá tốt hơn và triển vọng lợi nhuận tốt hơn với ít rủi ro hơn. Mặt khác, tỷ lệ vốn hóa cao hơn có nghĩa là triển vọng lợi nhuận tương đối thấp hơn cho các khoản đầu tư bất động sản và do đó mức độ rủi ro cao hơn. Mặc dù ví dụ giả định ở trên giúp nhà đầu tư dễ dàng chọn bất động sản ở trung tâm thành phố, nhưng các tình huống thực tế có thể không đơn giản như vậy. Các nhà đầu tư thẩm định một tài sản phải xác định tỷ lệ trần thích hợp cho một mức độ rủi ro nhất định.

Có Thể Bạn Quan Tâm :   Junk file là gì?

Ví dụ tỷ suất vốn hóa trên thực tế

Đầu tư bất động sản luôn có rủi ro và trong một số trường hợp, tỷ lệ vốn hóa có thể thay đổi đáng kể. Ví dụ: thu nhập cho thuê từ bất động sản là 40.000 đô la. Trừ 20.000 đô la cho các loại thuế bất động sản và bảo trì linh tinh, và giả sử giá trị của bất động sản là 1 triệu đô la, tỷ lệ trần là (20.000 đô la/1 triệu) = 2%. Trong một tình huống khác, đối với cùng một bất động sản, giả sử thu nhập cho thuê là 90.000 đô la, nhưng chi phí bảo trì và/hoặc thuế bất động sản tăng đáng kể, chẳng hạn là 50.000 đô la. Tỷ lệ vốn hóa khi đó sẽ là ($40.000/1 triệu) = 4%. Tỷ lệ vốn hóa trong đầu tư bất động sản là gì? Về cơ bản, các mức thu nhập khác nhau được tạo ra từ bất động sản, chi phí liên quan đến quyền sở hữu và giá trị thị trường hiện tại của tài sản có thể làm thay đổi đáng kể tỷ lệ giới hạn. Các yếu tố rủi ro khác bao gồm:

Có Thể Bạn Quan Tâm :   Yamete kudasai nghĩa là gì? Nghĩa của i cư kimochi Yamete trong tiếng Nhật?

Tuổi, vị trí và tình trạng của tài sản

Loại tài sản: căn hộ, văn phòng, công nghiệp, thương mại hoặc giải trí

Khả năng thanh toán của người thuê nhà và thanh toán tiền thuê định kỳ

Thời hạn và cơ cấu của (các) hợp đồng thuê

Mặt bằng chung thị trường bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản

Điều kiện kinh tế vĩ mô trong khu vực cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của khách thuê.

Tỷ lệ vốn hóa của nhà đầu tư nên là bao nhiêu?

Tỷ lệ vốn hóa của bất động sản đầu tư phải từ 4% đến 10%. Con số chính xác sẽ phụ thuộc vào vị trí của tài sản cũng như tỷ lệ hoàn vốn đầu tư. Vốn hóa cao hơn hay thấp hơn tốt hơn? Nói chung, tỷ lệ vốn hóa có thể được coi là thước đo rủi ro. Tỷ lệ vốn hóa cao hơn có nghĩa là khoản đầu tư có nhiều rủi ro hơn, trong khi tỷ lệ vốn hóa thấp có nghĩa là khoản đầu tư ít rủi ro hơn.

Sự khác biệt giữa tỷ lệ vốn hóa và lợi tức đầu tư là gì?

Lợi tức đầu tư cho biết lợi tức đầu tư tiềm năng có thể là bao nhiêu trong một khoảng thời gian cụ thể. Tỷ lệ giới hạn sẽ cho bạn biết lợi tức đầu tư hiện tại là bao nhiêu hoặc thực tế nó sẽ là bao nhiêu.

Back to top button