Chuyển nhượng là gì? Phân biệt hợp đồng mua bán và chuyển nhượng

Chuyển nhượng là hành động chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản hoặc bất động sản từ cá nhân, tổ chức sang cá nhân, tổ chức khác theo thỏa thuận hoặc hợp đồng.

Trong nội dung bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm chuyển nhượng và sự khác nhau giữa chuyển nhượng và hợp đồng mua bán trong lĩnh vực bất động sản, giúp bạn có cái nhìn tổng quát hơn về giao dịch trên thị trường bất động sản.

1. Chuyển nhượng là gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành động pháp lý mà cá nhân, tổ chức, gia đình chuyển quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản sang chủ thể khác. Chủ thể nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển nhượng.

Đối tượng của việc chuyển nhượng bao gồm quyền sử dụng đất (QSD), quyền sở hữu nhà ở (QSH), công trình xây dựng và các quyền khác liên quan đến quyền sử dụng đất đó. Ví dụ như nhà ở, căn hộ chung cư, nhà liền kề và các tài sản khác gắn liền với đất như cây lâu năm, giếng nước, tường rào.

2. Phân biệt hợp đồng mua bán và chuyển nhượng

Hợp đồng mua bán và hợp đồng chuyển nhượng cùng là các hợp đồng dân sự, được tạo thành thông qua thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự.

2.1. Hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán là thỏa thuận mua bán hàng hóa giữa các bên, trong đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán.

Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản có thể giao dịch. Nếu đối tượng hợp đồng mua bán là quyền sở hữu tài sản, thì bên bán phải có giấy tờ hoặc bằng chứng khác chứng minh quyền sở hữu của mình. Các bên thỏa thuận các điều khoản liên quan đến chất lượng của sản phẩm, giá cả, phương thức thanh toán, thời gian thực hiện, địa điểm giao dịch, trách nhiệm về chất lượng sản phẩm và số lượng, rủi ro trong quá trình giao dịch.

Các tài sản có thể giao dịch căn cứ vào quy định tại bộ luật dân sự gồm trái phiếu, cổ phiếu, tác phẩm nghệ thuật, quyền sở hữu công nghiệp, nhà ở,…

Trong trường hợp giao dịch nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp có quy định khác của pháp luật. Điều này áp dụng cho hợp đồng mua bán nhà ở mới xây dựng hoặc nhà ở đã có.

2.2. Hợp đồng chuyển nhượng

Ở Việt Nam, quyền sử dụng đất được nhà nước giao cho cá nhân, tổ chức, gia đình thông qua việc cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên chuyển nhượng chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm tên và địa chỉ của các bên, quyền và nghĩa vụ của các bên, loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, phương thức và thời hạn thanh toán, quyền của người thứ ba liên quan đến đất được chuyển nhượng, và các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Hợp đồng cũng quy định trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đai, mà cá nhân, tổ chức, gia đình có quyền sử dụng theo quy định.

3. Quy định của pháp luật về chuyển nhượng

3.1. Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a. Các loại đất được phép chuyển nhượng

Để xác định xem một mảnh đất có thể chuyển nhượng hay không, điều đầu tiên cần làm là xem xét nguồn gốc hình thành của nó để phân loại, sau đó xác định chủ thể hiện tại đang sử dụng là ai để xác định các vấn đề đặc thù trong việc chuyển nhượng.

Nhà nước, đại diện cho toàn dân, sở hữu toàn bộ đất và thực hiện việc chuyển giao, phân bổ quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng và khai thác đất. Hình thức chuyển giao này chủ yếu được thực hiện thông qua việc Nhà nước có văn bản giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc không thu tiền sử dụng đất, văn bản cho thuê đất có thời hạn trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm tùy theo đối tượng hoặc mục đích sử dụng. Hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể đang sử dụng ổn định trên đất.

Nhưng đất được giao không thu tiền sử dụng đất và đất được cho thuê trả tiền hàng năm đều không được phép chuyển nhượng. Cụ thể, đối với các chủ thể sử dụng đất, tổ chức không thu tiền sử dụng đất theo điều 173 Luật Đất Đai, họ không có quyền chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; cũng không được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất và thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất và thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê theo điều 174 Luật Đất Đai, họ có quyền chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, với các tổ chức sự nghiệp công lập có độc lập tài chính, được Nhà nước cho thuê đất và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và tiền thuê được trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, họ có quyền chuyển nhượng; việc thực hiện các quyền này phải có sự chấp thuận bằng văn bản từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong mọi trường hợp khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì cũng có thể chuyển nhượng trừ trường hợp tổ chức đó được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất để kinh doanh có lợi nhuận và không vì mục đích xây dựng nhà ở mà được miễn tiền thuê và sử dụng đất toàn bộ.

b. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện cần thiết là phải có giấy chứng nhận đứng tên chính chủ. Điều này được quy định tại khoản 1, điều 168 Luật Đất Đai 2013.

Thêm vào đó, Nhà nước đang ưu tiên việc cấp giấy chứng nhận đất cho người sử dụng. Trước khi cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất phải nộp các loại thuế trước bạ và tiền sử dụng đất dựa trên loại đất, thời gian sử dụng và giá trị đất. Số tiền phải nộp là khá lớn đối với đa số người dân. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thường cho phép người sử dụng đất nợ các loại thuế, phí và tiền sử dụng đất và ghi chú trên giấy chứng nhận.

Khi người dân muốn chuyển nhượng đất có nợ phải hoàn thành việc trả nợ với Nhà nước. Thông thường, việc trả nợ này phải được thực hiện trước khi lập văn bản chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo khoản 1, điều 168.

Để hoàn thành việc trả nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền tại cơ quan thuế hoặc kho bạc nhà nước và sau đó thực hiện việc xác nhận đã hoàn thành việc trả nợ tại Văn phòng Đăng ký Nhà, Đất. Khi đó, bên nhận chuyển nhượng và các cơ quan công chứng, chứng thực, Tài nguyên Môi trường và thuế có thể nhận biết và thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng, đảm bảo bên nhận chuyển nhượng được hưởng đầy đủ quyền lợi của mình.

Ví dụ: Ông A sở hữu một mảnh đất 80m2 từ ngày 02/10/2017 và có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất từ UBND huyện B. Khi cấp giấy chứng nhận, ông phải nộp tiền sử dụng đất và phí trước bạ nhà đất lên đến 60.000.000 đồng. Tuy nhiên, do hoàn cảnh khó khăn, ông viết đơn đề nghị UBND huyện B miễn tiền thuế và phí trên.

Dựa trên các quy định pháp luật, UBND huyện B tiếp tục cấp Giấy chứng nhận cho ông, nhưng trên trang 3 giấy chứng nhận có ghi rõ: “Nợ tiền sử dụng đất và phí trước bạ”. Trên cùng ngày, UBND huyện cũng cấp giấy chứng nhận cho ông A. Vào ngày 05/5/2019, ông A muốn chuyển nhượng thửa đất cho ông C.

Trong trường hợp này, khi đi đến văn phòng công chứng, ông A cần được hướng dẫn đóng số tiền còn nợ. Sau khi ông đóng tiền và có biên lai chứng minh đã nộp tiền, ông cần mang biên lai đến cơ quan tài nguyên của UBND huyện B và yêu cầu ghi chú dưới trang 3 của Giấy chứng nhận “Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính”. Sau đó, cơ quan tài nguyên ký và đóng dấu để xác nhận. Khi đó, thửa đất của ông đã đáp ứng điều kiện công chứng chuyển nhượng cho ông C.

Hy vọng các thông tin trên sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm chuyển nhượng và sự khác nhau giữa chuyển nhượng và hợp đồng mua bán bất động sản!

N.Phương